【賃貸の退去】畳の表替え・襖張替え費用は入居者負担なの?特約は有効?無効?

【賃貸の退去】畳の表替え・襖張替え費用は入居者負担なの?特約は有効?無効?

現在賃貸物件に住まわれていて、和室がある物件に入居されている方も非常に多いと思います。

そして和室がある物件に入居されている方で、下記のような悩みや不安をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

  • 退去の際の畳や襖の張替え費用は入居者が払うの?
  • タバコの焦げ跡があるけど大丈夫?
  • 借主負担特約は有効なの?

など…特に退去費用に関する悩みや不安をお持ちの方が多いはずです。

そこで今回は賃貸不動産会社に勤め、宅地建物取引士でもある筆者が、

畳表替え・襖張替えの退去費用

について詳しく解説をしていきます。

  • 賃貸の畳表替え・襖張替え費用は原則貸主負担
  • 賃貸の畳表替え・襖張替え費用特約は有効?無効?
  • 賃貸の畳表替え・襖張替え費用の相場

おもに上記の3つのポイントについて詳しく解説をしていきますので、この記事をお読みいただくことで畳表替え・襖張替えの退去費用についてしっかり理解することができますよ。

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賃貸の畳表替え・襖張替え費用は原則貸主負担

貸主

「畳の表替え・襖張替え費用は入居者負担なのか」

多くの方が気になる点だと思いますが、

賃貸の畳表替え・襖張替え費用は原則貸主(オーナー)負担

となります。

国土交通省のガイドラインでは、

畳の裏返し、表替え(特に破損していないが、次の入居者確保のために行うもの)

(考え方)入居者入れ替わりによる物件の維持管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる

畳の変色、フローリングの色落ち(日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの)

(考え方)日照は通常の生活で避けられないものであり、また、構造上の欠陥は、賃借人には責任はないと考えられる(賃借人が通知義務を怠った場合を除く)。

引用:原状回復をめぐるトラブルとガイドラインP17

上記の畳の表替え費用の負担については貸主負担が妥当としています。

貸主負担となるケースをまとめていくと、

貸主負担が妥当とされる畳表替え費用
  • 次の入居者確保のために行う表替え
  • 建物・設備等の自然的な劣化・損耗等(経年変化)
  • 入居者の通常の使用により発生する損耗等(通常損耗)

となります。

また、襖の張替え費用についても上記の内容と同様の考え方です。

ですので畳の表替え費用と同様に襖張替え費用も原則として貸主負担となります。

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賃貸の畳表替え・襖張替え費用が入居者負担となるケース

しかし、全ての畳表替え・襖張替え費用が貸主負担となるわけではありません。

畳の表替え・襖張替え費用を入居者が負担しなければならないケースもあります。

入居者が負担しなければならないケースは大きく2つです。

  • 故意・過失、善管注意義務違反などによって費用が4発生するケース
  • 入居者負担とする特約が結ばれているケース

それぞれ解説していきます。

故意・過失、善管注意義務違反などによって費用が発生するケース

入居者の故意・過失、善管注意義務違反などによって発生する畳表替え・襖張替え費用に関しては入居者負担となります。

故意・過失、善管注意義務違反にあたるケースとしては、

  • 飲み物をこぼして発生したシミ
  • 窓を閉め忘れ雨に濡れて発生したカビ
  • タバコの焦げ跡
  • 重い家具や荷物によるへこみ

などが挙げられます。

賃貸物件は貸主(オーナー)からお借りしているものですので、入居者側の過失によって張替え費用が発生する場合はやはり入居者が費用を負担する必要があります。

上記のような内容で張替え費用が発生しないように普段から注意して生活することが大切です。

入居者負担とする特約が結ばれているケース

もう一つのケースは、

「畳表替え・襖張替え費用は借主(入居者)負担とする」

といった特約が結ばれているケースです。

このケースでは、

原則として貸主負担となる畳表替え・襖張替え費用を入居者が負担する形が多くなります

近年でもまだ、畳表替え・襖張替え費用特約が付いている物件は多いです。

和室がある物件を契約する際には、畳表替え・襖張替え費用に関する特約が付いているかどうかをしっかり確認するべきと言えます。

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賃貸の畳表替え・襖張替え費用特約は有効?無効?

和室

「ガイドラインでは原則貸主負担としているのに、借主負担の特約は有効なの?」

このような疑問をお持ちになられる方もいらっしゃると思います。

結論を先にお伝えしますと、

契約自由の原則によって賃貸借契約の特約は基本的に有効

となります。

しかしながら、全ての特約が有効となるわけではありません。

国土交通省のガイドラインでは、

特約について

賃貸借契約については、強行法規に反しないものであれば、特約を設けることは契約自由の原則から認められるものであり、一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕等の義務を賃借人に負わせることも可能である。

しかし、判例等においては、一定範囲の修繕(小修繕)を賃借人負担とする旨の特約は、単に賃貸人の修繕義務を免除する意味しか有しないとされており、経年変化や通常損耗に対する修繕業務等を賃借人に負担させる特約は、賃借人に法律上、社会通念上の義務とは別個の新たな義務を課すことになるため、次の要件を満たしていなければ効力を争われることに十分留意すべきである。

【賃借人に特別の負担を課す特約の要件】

① 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

引用:原状回復をめぐるトラブルとガイドラインP6.P7

賃貸借契約における特約について上記のとおりとしています。

重要なポイントをまとめますと、

  • 特約は契約自由の原則から認められるもの
  • 一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕等の義務を入居者に負わせることも可能
  • ただし、入居者に特別の負担を課す3つの特約要件を満たすこと

つまり、一般的な金額相場からみて高額すぎる費用とならず、入居者へ通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことの説明をし、入居者が義務負担を示している特約は有効と判断されることが多いと言えます。

反対に上記を満たしていない特約は無効とされるケースもあります。

畳表替え・襖張替え費用だけではなく、ハウスクリーニング代も「借主負担とする特約」が結ばれることが非常に多い費用となりますが、下記の記事では実際の裁判事例も2つ紹介しており、特約が無効となったケースも紹介しています。

ぜひ参考にご覧ください。

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賃貸の畳表替え・襖張替え費用の相場

和室2

「実際に畳表替え・襖張替え費用を支払う場合はどのくらい費用が掛かるの?」

故意・過失がある、特約が結ばれているなど、畳表替え・襖張替え費用を負担することになる方も少なくないと思います。

最後に畳表替え・襖張替え費用の相場をお伝えしていきます。

畳表替え費用の相場=1枚5,000円前後

襖張替え費用の相場=1枚3,000円前後

となります。

上記の金額を目安に予め退去費用をざっくりと算出しておくと良いでしょう。

畳・襖の負担範囲

また、国土交通省のガイドラインでは、

「畳や襖の負担範囲は1枚単位」

となっています。

例えば、6畳の和室で1枚だけタバコの焦げ跡がある場合は、対象となる1枚だけ負担をすればよいという考えです。

このような負担範囲についても契約時にしっかり把握しておくと退去時のトラブルも少なくなりますね。

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まとめ

今回は畳表替え・襖張替え費用は入居者負担なのかという点について詳しく解説をいたしました。

畳表替え・襖張替え費用は、基本的な考え方としては貸主負担となるものの、

  • 故意・過失、善管注意義務違反などによって発生するケース
  • 入居者負担とする特約が結ばれているケース

上記のケースでは入居者が負担することが多くなります

賃貸契約では難しい言葉・内容が多いですが、契約内容をしっかりと把握して契約を結ぶことが退去時のトラブルを防ぐ一番の近道と言えます。

多少面倒でも国土交通省のガイドラインに目を通して知識を蓄えておくことも大切と言えるでしょう。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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