賃貸物件を退去する際にはさまざまな費用が発生してきますが、その中でも最も高額になるのが原状回復費用です。
「原状回復ってなに？」
「どのくらいの金額が掛かるの？」
など、原状回復費用について疑問や不安を感じてる方も非常に多いことと思います。
そこで今回は賃貸不動産会社に勤め、宅地建物取引士でもある筆者が、賃貸の原状回復費用について詳しく解説をしていきます。
原状回復費用で発生する金額相場だけではなく、知っておきたい経年劣化や通常損耗、耐用年数などについても詳しく解説をしていきますので、ぜひ最後までお読みいただけますと幸いです。
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原状回復費用とは
まずは原状回復費用について詳しく解説をしていきます。
国土交通省のガイドラインでは原状回復について下記のように定義しています。
原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること
つまり入居者が負担する原状回復費用は、
入居者の故意・過失・善管注意義務違反によって発生した損耗・毀損
となります。
通常の生活を送りながらでも発生してしまう汚損・破損（経年劣化・通常損耗）に関しては原則として原状回復をする必要がありません。
では、経年劣化や通常損耗となる汚損・破損にはどのようなものがあるのか。
経年劣化や通常損耗について下記より詳しく解説していきます。
経年劣化とは
建物や設備は年数が経てば経つほど少しずつ劣化し、価値が減少していきます。
このように時間・年数とともに自然と劣化することを経年劣化と言います。
経年劣化に当てはまる例としては、
壁紙の日焼け
建具がスムーズに動かなくなる
などが挙げられます。
通常損耗とは
入居者の故意・過失ではなく、通常の生活を送るうえで生じる小さなキズや汚れ、物件の傷みが通常損耗となります。
反対に入居者の故意・過失によるキズや汚れ、物件の傷みは特別損耗となり、特別損耗による原状回復費用は入居者が負担します。
通常損耗の例としては、
- 画びょうなどの小さな穴
- 家具を置いたことによる床のへこみ
- テレビ・冷蔵庫などの電気焼け
などが挙げられます。
通常損耗も経年劣化と同じく原状回復をする必要がありません。
経年劣化・通常損耗にも注意が必要
しかし、上記に該当する経年劣化・通常損耗でも注意が必要です。
経年劣化や通常損耗でも入居者が適切な管理を行っていなかった場合は原状回復費用を請求される可能性があります。
例えば通常の使用で扉の取手部分が破損してしまっても、そのまま使用を続けて扉そのものが壊れてしまった場合などです。
このよう経年劣化や通常損耗はあくまでも入居者が適切な使用や管理を行った場合となりますのでご注意ください。
特約が結ばれているケースも多い
また、賃貸契約上で特約が結ばれており、
経年劣化や通常損耗でも入居者が原状回復費用を負担するケース
も少なくありません。
よくあるケースとしては、
- ハウスクリーニング費用は入居者負担
- 畳表替え・襖張替え費用は入居者負担
とする特約です。
国土交通省のガイドラインではそれぞれ貸主負担が原則とされていますが、特約が結ばれている場合は入居者負担が認められることが多くなります。
上記２つの費用に関してはそれぞれ詳細記事がございますので、よろしければ参考にご覧ください。
入居者負担となる原状回復費用
ここまでは入居者が負担しなくてもよい経年劣化や通常損耗について解説をしてきました。
続いては入居者負担となる原状回復費用について解説をしていきます。
改めて国土交通省のガイドラインを引用すると、
原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること
入居者負担となる原状回復費用は、
入居者の故意・過失・善管注意義務違反などによる損耗・毀損
となります。
具体的な例としては、
- 家具をぶつけて壁に穴を開けた
- タバコによる壁紙の黄ばみやヤニ汚れ
- 下地ボードに貫通するクギやネジ穴
- 浴室やトイレなどの水回りのカビ
- ベッドを引きずってできた床のキズ
- 通常の清掃では落とせない油汚れなど
- ペットによる引っ掻きキズ・汚れ
など…経年劣化や通常損耗には当てはまらない故意・過失等による原状回復費用は入居者負担となります。
入居者として上記のような原状回復費用が発生しないよう、日頃から注意して生活することが大切です。
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原状回復費用の相場
「入居者負担となる原状回復費用はどのくらいの金額となるんだろう？」
実際に原状回復費用としてどのくらいの金額が発生するのか。
不安に感じている方も多いと思います。
原状回復費用は、
- 原状回復をする箇所
- 原状回復する度合い
- 不動産会社の原状回復単価
上記の内容によって大きく異なっていきます。
軽度な修繕となれば原状回復費用も少なくなりますが、例えば全部屋クロス張替えなどの大幅な修繕なると10万円以上の原状回復費用が発生する可能性があるので注意が必要です。
ですので一概に原状回復費用の相場がいくらであるかお伝えすることが難しいですが、大まかな費用をお伝えすると3万円～5万円前後で収まるケースが多いと言えます。
設備箇所ごとの原状回復費用相場
ここではさらに各設備ごとにどのくらいの金額の原状回復費用が発生するのかを解説していきます。
大まかな金額となりますが、それぞれ項目ごとに表にまとめましたので参考にご覧ください。
| クロス張替え | 1,000円前後/1㎡ |
| 浴室の水垢・カビ清掃 | 15,000円前後 |
| トイレの水垢・カビの清掃 | 10,000円前後 |
| キッチンの油汚れの清掃 | 20,000円前後 |
| 床材の張り替え | 10,000円前後/1枚 |
| カーペットの張り替え | 50,000円前後 |
| フローリングの張り替え | 100,000円前後 |
ちなみにタバコによるヤニ汚れや黄ばみに関しては一居室まるごとクロス張替えとなるケースがほとんどで、一居室まるごとのクロス張替えとなると5万円前後の費用が発生します。
タバコは目に見える汚れだけではなく、においも残ってしまうので張替え面積が多くなり、高額な原状回復費用となるため注意が必要です。
各設備には耐用年数がある
壁紙や床材、その他の設備には耐用年数が定められています。
賃貸物件の壁紙や設備などは年数が経つほど価値が低下していきますので、国土交通省のガイドラインでも経過年数を考慮して原状回復費用を算出することとされています。
つまり長期で入居するほど原状回復費用の負担が軽くなると言えます。
各設備の耐用年数は以下の通りです。
| 流し台 | 5年 |
| 壁紙 | 6年 |
| カーペット | 6年 |
| エアコン | 6年 |
| インターホン | 6年 |
| 金属製ではない家具（書棚、たんす、戸棚など） | 8年 |
| 便器 | 15年 |
| 洗面台等の給排水設備 | 15年 |
| 金属製の家具 | 15年 |
| ユニットバス、浴槽 | 当該建物の耐用年数 |
※当該建物の耐用年数＝軽量鉄骨造19年・木造22年・鉄骨造34年・鉄筋コンクリート造47年
多くの設備は6年で残存価値が1円となるような設定となっており、入居者負担となりやすい壁紙も6年で残存価値が1円となります。
耐用年数を超えていても原状回復費用を請求されるケース
しかし、全てが耐用年数の残存価値どおりの原状回復費用となるわけではありません。
国土交通省のガイドラインでは下記のように記されています。
経過年数を超えた設備等を含む賃借物件であっても、賃借人は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っていることは言うまでもなく、そのため、経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得る
としています。
つまり耐用年数が超えた設備でも善管注意義務違反と判断された汚損・破損などは原状回復費用が発生する可能性もあると言うことです。
実際の裁判事例でも耐用年数を超えた壁紙においても原状回復費用が認められている事例もあります。
参考：耐用年数を超える壁クロス張替費用等の原状回復義務はないとした賃借人の主張が否定された事例
この事例からも、善良な入居者として各設備を正しく大切に扱い、日頃から適度に清掃を行うことが原状回復費用を抑える重要なポイントと言えるでしょう。
まとめ
今回は賃貸物件の原状回復費用について詳しく解説をいたしました。
原状回復費用は入居者の故意・過失・善管注意義務違反などによって発生した修繕費用となります。
正しく大切に設備を利用していれば原状回復費用が発生せずに退去することも十分に可能です。
また、経年劣化や通常損耗、耐用年数など難しい内容も解説をいたしましたが、各内容をしっかり把握することで不当な退去費用を請求する不動産会社に遭遇してもしっかりと対応することができるでしょう。
この記事が少しでもあなたのお役立てましたら幸いです。
最後までお読みいただきありがとうございました。
あなたがより良いお引越しができることを祈っています。
